---
title: Adana Gayrimenkul Avukatı
url: https://www.ybshukuk.com.tr/adana-gayrimenkul-avukati/
canonical: https://www.ybshukuk.com.tr/adana-gayrimenkul-avukati/
description: Adana gayrimenkul avukatı: kira tespiti ve tahliye, tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil ve kat mülkiyeti davalarında 7/24 iletişim.
author: Av. Yakup Buğrahan SEVDİ
organization: YBS Hukuk Bürosu
last_reviewed: 2026-10-16
source: pages
---

# Adana Gayrimenkul Avukatı

> **Doğrudan Cevap:** Adana gayrimenkul avukatı kira, tapu, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil ve kat mülkiyeti davalarını yürütmektedir. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

## Özet

YBS Hukuk Bürosu, Av. Yakup Buğrahan SEVDİ yönetiminde Adana'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında kira tespiti ve tahliye, tapu iptal ve tescil, satış vaadi, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, önalım, kat mülkiyeti, kat karşılığı inşaat ve yabancıya taşınmaz satışı dosyalarını yürütür. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk şarttır ve görevli mahkeme sulh hukuktur; tapu iptali asliye hukukta, taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Kira artışı TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; önalım hakkı bildirimden üç ay, satıştan bir yıl içinde kullanılır (25.12.2025 öncesi satışlarda iki yıl). İletişim 7/24: 0507 007 0 927.

## Öne Çıkanlar

- Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
- Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçemez (TBK m.344).
- Gereksinim ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları kanunda belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.350, m.352).
- Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237, TMK m.706).
- Önalım hakkı satışın bildiriminden üç ay, her halde satıştan bir yıl sonra düşer; 25.12.2025'ten önce yapılan satışlarda üst süre iki yıldır (TMK m.733, geçici m.1).
- Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası bir ay ve her halde altı ay içinde sulh mahkemesinde açılır (KMK m.33).

## İçerik

## Adana gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

Adana gayrimenkul avukatı; kira tespiti ve tahliye, tapu iptal ve tescil, satış vaadi, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, önalım, kat mülkiyeti ve kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık yürütmektedir. Dayanak çoğunlukla Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleridir.

Taşınmaz uyuşmazlıklarında ilk iş, uyuşmazlığın hangi hukuki ilişkiden doğduğunu belirlemektir: kira sözleşmesi, mülkiyet hakkı, paylı mülkiyet, kat mülkiyeti ya da yüklenici ile arsa sahibi arasındaki eser sözleşmesi. Bu ayrım; görevli mahkemeyi, dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesinin şart olup olmadığını ve hangi sürelere uyulacağını belirler. Adana emlak avukatı ya da Adana gayrimenkul avukatları arayan kişinin ilk soruları da bu üç noktadadır. YBS Hukuk Bürosu, Adana'daki taşınmazlara ilişkin dosyalarda tapu kaydını, sözleşmeyi ve ihtar yazışmalarını birlikte inceleyerek yolu bu ayrım üzerinden kurar.

## Gayrimenkul hukuku hangi uyuşmazlıkları kapsar?

Gayrimenkul hukuku, taşınmazın kullanılması, devri, paylaşılması ve korunmasıyla ilgili uyuşmazlıkların tamamını kapsar; Adana gayrimenkul hukuk bürosu olarak çalıştığımız başlıca konular aşağıdadır.

- Kira uyuşmazlıkları: kira tespit davası, kira artış oranı, tahliye davaları, kiracının temerrüdü, tahliye taahhüdü ve kira alacağı.
- Tapu uyuşmazlıkları: tapu iptal ve tescil davası, satış vaadi sözleşmesi, harici satış ve tapu devri.
- Mülkiyetin korunması: elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni), istihkak ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı).
- Paylı mülkiyet: ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve önalım (şufa) hakkı.
- Kat mülkiyeti: kat malikleri kurulu kararlarının iptali, apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları.
- İnşaat: kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit uyuşmazlıkları.
- Yabancıya taşınmaz satışı ve yabancı alıcının tapu işlemleri.

Adana emlak hukuk bürosu arayan müvekkillerin önemli bir kısmı kamulaştırma, imar planı ya da miras kalan taşınmaz için başvurur. Bu konuların bir kısmı idare hukuku, bir kısmı miras hukuku alanındadır; aşağıdaki ilgili bölümlerde hangi yolun izleneceği ve hangi sayfamızda ayrıntılı anlatıldığı belirtilmiştir.

## Adana kira avukatı: kira tespiti, tahliye ve kira alacağı

Kira uyuşmazlıkları, kiraya veren ile kiracı arasında kira bedeli, kiralananın boşaltılması ve kira alacağı konusunda çıkan anlaşmazlıklardır; Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleriyle çözülür.

Adana kira avukatı olarak en sık karşılaştığımız dosyalar kira bedelinin belirlenmesi, tahliye ve ödenmeyen kira bedelidir. Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yalnız kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın dışındadır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Adana kira avukatları ve Adana kira hukuk bürosu seçerken, sözleşmenin yazılı olup olmadığı, kira başlangıç tarihi ve yapılan ihtarların tarihi ilk görüşmeye getirilmesi gereken belgelerdir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, birinci fıkra

"(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar."

### Kira tespit davası ve kira artış oranı

Kira artış oranı, yenilenen kira döneminde bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; taraflar daha yüksek bir artış kararlaştırsa bile anlaşma bu sınırla geçerlidir (TBK m.344). Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedelini hakim, aynı sınırı aşmamak koşuluyla kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise hakim; endeksteki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirip davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açarsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar; sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Adana kira tespit davası avukatı ya da kira artış davası avukatı olarak çalıştığımız dosyalarda emsal kira araştırması bu nedenle davanın merkezindedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.04.2018 tarih, E. 2018/1369, K. 2018/3478 sayılı kararında, sözleşmede artış şartı bulunan kirada tespit davasının açılabileceği süreyi şöyle değerlendirmiştir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/1369 E., 2018/3478 K., 04.04.2018 (oy birliği)

> "... artış maddesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar dava açılabileceğinden 24.11.2014 tarihinde açılan davada 10.11.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. ... SONUÇ: ... hükmün düzeltilmesine ve hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, ... 04.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

[Kararın tam metni](https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/419314100)

Daire bu gerekçeyle, ilk derece mahkemesinin kira bedelini sonraki dönemden başlatan hükmünü düzelterek onamıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.07.2019 tarih, E. 2017/8181, K. 2019/6293 sayılı kararında, kira tespit davasını kiracının da açabileceğini şöyle belirtmiştir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8181 E., 2019/6293 K., 04.07.2019 (oy birliği)

> "... TBK'nun 344. maddesi gereğince kiracının da kira bedeli tespiti davası açma hakkı bulunduğu gözetildiğinde ... SONUÇ: ... temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ... 04.07.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

[Kararın tam metni](https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/543392800)

Daire, kiracının açtığı tespit davasını reddeden kararı davacı kiracı yararına bozmuştur. Kararda kira artış hesabı, olay tarihindeki endeks lafzıyla yapılmıştır; bugünkü artış ölçütü aşağıdaki TBK m.344 metnindedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, birinci fıkra

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

> Konut kiralarında yüzde yirmi beş sınırı iki dönem için uygulanmıştır: TBK geçici m.1 uyarınca 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023, TBK geçici m.2 uyarınca 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri. Bugün yenilenen dönemlerde ölçüt, TBK m.344'teki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamasıdır.

### Tahliye davaları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye tek başına sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşme kiracı on beş gün önceden bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m.347). Bu yüzden tahliye için kanunda sayılan bir sebep gerekir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi ile yeniden inşa ya da imar amacıyla esaslı onarım gerekip bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması bu sebeplerdendir; bu durumlarda dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmede ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.350). Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırında oturmaya elverişli konutu bulunması da, kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılmasına imkan verir (TBK m.352). Adana tahliye davası avukatı ve Adana kiracı tahliye avukatı arayanlar için kritik olan, bu bir aylık sürenin kaçırılmamasıdır.

Sözleşmenin süresi bitince icra dairesine ibraz edilerek tahliye istenmesi gibi icra yolları [Adana icra avukatı sayfamızda](/adana-icra-avukati/) ayrıca anlatılmıştır.

### Kiracının temerrüdü, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü

Kira bedelini ödemeyen kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük yazılı süre verilerek bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir; süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde, daha kısa sözleşmelerde kira süresi içinde kira bedeli ödenmediği için kiracıya iki kez yazılı haklı ihtar yapılmasına sebep olunmuşsa kiraya veren, kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352). Kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı teslimden sonra yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açabilir; tahliye taahhütnamesinin teslimden sonra yazılı olarak verilmiş olması bu nedenle önemlidir. Adana kira alacağı avukatı ve Adana tahliye taahhütnamesi avukatı olarak, ödenmeyen kira için icra takibi ile tahliye davasının hangi sırayla yürütüleceğini dosyanın tarihlerine göre planlıyoruz.

Geciken kira bedeline uygulanacak faizi [adi kanuni faiz hesaplama aracımızla](/adi-kanuni-faiz-hesaplama-araci-2026/) hesaplayabilirsiniz.

## Adana tapu avukatı: tapu iptal, satış vaadi ve tapu devri

Tapu uyuşmazlıkları, tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı ya da taşınmazın devrinin kanunun öngördüğü şekilde yapılmadığı durumlarda ortaya çıkar; Adana tapu avukatı olarak en sık tapu iptal ve tescil, satış vaadi ve harici satış dosyalarıyla çalışıyoruz.

Taşınmazın aynına ilişkin ya da ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); Adana'daki bir taşınmaz için dava Adana'da açılır. Kanunda aksine düzenleme yoksa malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Adana tapu avukatları ve Adana tapu hukuk bürosu olarak dosyaya tapu kaydı, takyidat bilgisi ve devre dayanak belgelerle başlarız. Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler [muris muvazaası ve tapu iptal davası yazımızda](/muris-muvazaasi-nedir-tapu-iptal-davasi-2026/), mirasçılara geçen taşınmazın tapuda adlarına yazdırılması ise [veraset ve intikal rehberimizde](/kisaca-veraset-intikal-nasil-yapilir/) ayrıca anlatılmıştır.

### Tapu iptal ve tescil davası

Tapu iptal ve tescil davası, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ya da tescil yolsuz olarak terkin veya değiştirilmişse, bu yüzden hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini istediği davadır (TMK m.1025). Kanun, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korur (TMK m.1023); bu yüzden taşınmaz el değiştirdiyse son malikin iyiniyetli olup olmadığı davanın sonucunu doğrudan etkiler. Adana tapu iptal davası avukatı ve Adana tapu iptal ve tescil avukatı olarak, yolsuz tescilin sebebini (vekaletin kötüye kullanılması, hile, ehliyetsizlik ya da muvazaa gibi) ve devir zincirini birlikte inceleriz.

> Tapu iptal davasında süre sorusunun cevabı, tescilin hangi sebeple yolsuz olduğuna bağlıdır. Dava açmadan önce devrin tarihi ve sebebi bir avukatla birlikte değerlendirilmelidir.

### Satış vaadi, harici satış ve tapu devri

Taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237); taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler için aynı şart Türk Medeni Kanunu'nda da yer alır (TMK m.706). Bu nedenle tapu dışında el yazısı senetle ya da adi yazılı sözleşmeyle yapılan harici satış, mülkiyeti devretmeye yetmez; tarafların birbirine karşı talepleri ayrıca incelenir. Tapu devri, resmi senet tapu müdürlüğünde düzenlenerek yapılır; noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri ise taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh resen terkin edilir (Tapu Kanunu m.26). Adana satış vaadi avukatı ve Adana tapu devri avukatı olarak, satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında şerhin süresini ve bedelin ödendiğine ilişkin delilleri birlikte değerlendiririz.

## Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, malikin rızası olmadan taşınmazını kullanan kişiye karşı başvurduğu iki ayrı yoldur: biri kullanmaya son verilmesini, diğeri kullanılan dönemin karşılığını hedefler.

Adana elatmanın önlenmesi avukatları ve Adana ecrimisil avukatları olarak çoğu dosyada iki talebi aynı davada birlikte ileri süreriz; çünkü haksız kullanım devam ederken geçmiş dönemin karşılığı da birikmektedir. Taşınmaza idarenin kamulaştırma yoluyla ya da kamulaştırma yapmadan fiilen el koyması ise ayrı kurallara bağlıdır: Kamulaştırma Kanunu'na göre bedel tespiti ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (m.10) ve malik, mahkemenin tebligatından itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m.14). Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, imar planı ve yapı ruhsatı uyuşmazlıkları [Adana idare hukuku avukatı sayfamızda](/adana-idare-hukuku-avukati/) ele alınmıştır.

### Elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni) ve istihkak

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683). Uygulamada müdahalenin meni olarak da anılan elatmanın önlenmesi davası; komşunun sınırı aşan duvarı, izinsiz yapılan bina ya da taşınmazın rızasız kullanılması gibi durumlarda açılır ve gerekirse yıkım (kal) talebiyle birlikte ileri sürülür. Mülkiyete dayanan bu dava malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2); yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davalarda ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4). Adana elatmanın önlenmesi avukatı, Adana müdahalenin meni avukatı ya da Adana istihkak davası avukatı olarak, davayı açmadan önce tapu ve kadastro paftası ile fiili kullanımın uyuşup uyuşmadığını belirleriz.

### Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)

Ecrimisil, taşınmazı malikin rızası olmadan kullanan kişiden, kullandığı dönem için istenen tazminattır ve haksız işgal tazminatı olarak da anılır. Türk Medeni Kanunu, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğunu düzenler (TMK m.995). Adana ecrimisil avukatı ve Adana haksız işgal tazminatı avukatı olarak, ecrimisil hesaplamasında taşınmazın niteliğine uygun emsal kullanım bedelinin ve işgalin başladığı tarihin delillendirilmesini önceleriz. Paydaşların birbirinden ecrimisil istemesi ayrıca değerlendirilen bir durumdur.

## Ortaklığın giderilmesi ve önalım (şufa) davaları

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir, payını üçüncü kişiye satan paydaşa karşı da diğer paydaşların önalım hakkı vardır; hisseli tapu uyuşmazlıklarının büyük kısmı bu iki kurumda toplanır.

Adana hisseli tapu satışı avukatları ve Adana önalım avukatları olarak, ortaklığın giderilmesi davasında dava öncesi arabuluculuğun dava şartı olduğunu (6325 sayılı Kanun m.18/B) ve davanın sulh hukuk mahkemesinde görüldüğünü (HMK m.4) dikkate alarak süreci planlarız. Önalım davasında ise süreler kısadır ve satışın öğrenildiği tarih belirleyicidir. Miras kalan taşınmazların mirasçılar arasında paylaşılmasına ilişkin özel durumlar [Adana miras hukuku avukatı sayfamızda](/adana-miras-hukuku-avukati/) ayrıca anlatılmıştır.

### Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Ortaklığın giderilmesi, paylı mülkiyetteki bir taşınmazın paydaşlar arasında paylaştırılması ya da satılarak bedelinin bölüşülmesidir ve hukuki bir işlemle ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesiyle engellenmedikçe her paydaş bunu isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hakim önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir (TMK m.699). Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Adana ortaklığın giderilmesi avukatı, Adana izale-i şuyu avukatı, Adana hisseli tapu satışı avukatı ya da Adana paydaşlığın giderilmesi avukatı olarak, satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi ve paydaşların ihaleye katılım hakları üzerinde dururuz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 28.12.2023 tarih, E. 2023/5593, K. 2023/6613 sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davasında taraf teşkilini şöyle belirlemiştir:

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/5593 E., 2023/6613 K., 28.12.2023 (oy birliği)

> "Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK'nın 27 nci maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir. ... Açıklanan sebeple; 1. Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, ... 28.12.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi."

[Kararın tam metni](https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1108624100)

Daire, yargılama sırasında ölen paydaşın mirasçıları davaya katılmadan hüküm kurulduğu için kararı bozmuştur. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydındaki bütün paydaşlar ve ölmüş paydaşların mirasçıları belirlenmelidir.

### Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). TMK m.733'ün 7571 sayılı Kanunla değişik birinci fıkrasına göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; yapılan satış alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Adana önalım hakkı avukatı ve Adana şufa avukatı olarak, hak düşürücü sürenin hesabında noter bildiriminin tarihini esas alırız.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.733, son fıkra

"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."

Devlet İhale Kanunu satışlarına ilişkin yasak ve bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla getirilmiştir; 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda değişiklikten önceki hükümler uygulanır ve üst süre satıştan itibaren iki yıldır (TMK geçici m.1). Önalım davasında dava konusu payın rayiç bedelini hakim gecikmeksizin belirler; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin verdiği kesin süre içinde yatırmazsa payın adına tesciline karar verilemez (TMK m.734). 7571 sayılı Kanunla değişen bu bedel yatırma kuralı, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m.1).

## Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, apartman ve sitelerde kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve kat maliklerinin birbirine karşı yükümlülüklerinden doğar; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile çözülür ve dava öncesi arabuluculuk bu uyuşmazlıklarda da dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır; yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33). Kat maliklerinden biri ya da kiracı gibi bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi borç ve yükümlerini yerine getirmezse, zarar gören kat maliki sulh mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir; hakim kanuna ve yönetim planına göre karar verir ve kararın yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler. Adana kat mülkiyeti avukatı, Adana apartman davası avukatı ve Adana site yönetimi avukatı olarak, aidat borcu, ortak alanların kullanımı ve komşu rahatsızlığı gibi uyuşmazlıklarda önce yönetim planını ve kurul kararlarını inceleriz.

## Kat karşılığı inşaat ve müteahhit uyuşmazlıkları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından pay devretmeyi, müteahhidin de bunun karşılığında bina yapmayı üstlendiği sözleşmedir; Türk Borçlar Kanunu eser sözleşmesini yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar (TBK m.470).

Noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir (Tapu Kanunu m.26). Müteahhit işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir ya da bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Adana inşaat avukatı, Adana kat karşılığı inşaat avukatı ve Adana müteahhit avukatı olarak, sözleşmenin şekli, teslim tarihi, gecikme cezası ve bağımsız bölümlerin paylaşımı hükümlerini birlikte değerlendiririz. Bitmemiş bir projeden konut satın alan tüketicinin müteahhide karşı hakları ise tüketici mevzuatına göre ayrıca incelenir.

## Yabancıya taşınmaz satışı

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları ve kanuni sınırlamalara uymaları koşuluyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir (Tapu Kanunu m.35).

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı kişi başına edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırabilir. Yapısız taşınmaz satın alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Adana yabancı gayrimenkul avukatı ve Adana yabancıya tapu avukatı olarak, tapu işlemi öncesinde taşınmazın askeri yasak ya da güvenlik bölgesinde olup olmadığını ve alıcının uyruğunun edinime elverişliliğini kontrol ederiz. Taşınmaz edinimine bağlı ikamet izni ve vatandaşlık başvuruları ayrı mevzuata tabidir ve yabancılar hukuku kapsamında değerlendirilir.

## Gayrimenkul uyuşmazlığı nasıl yürür, arabuluculuk ne zaman şarttır?

Gayrimenkul uyuşmazlığı; belgelerin toplanması, dava şartı arabuluculuğun kontrolü, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, davanın açılması ve kararın tapuya ya da icraya yansıtılması aşamalarıyla yürür.

1. Belgeler toplanır: tapu kaydı ve takyidat bilgisi, kira ya da satış sözleşmesi, ihtarnameler, noter bildirimleri, kat malikleri kurulu kararları ve yönetim planı.
2. Uyuşmazlığın kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ya da komşu hakkı kaynaklı olup olmadığı belirlenir; bu dört grupta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B).
3. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; taşınmazın devrine ilişkin anlaşmada şerhten sonra tapu müdürlüğünden tescil istenebilir.
4. Anlaşma olmazsa ya da arabuluculuk şart değilse görevli ve yetkili mahkemede dava açılır; kanundaki hak düşürücü süreler (bir ay, üç ay, altı ay, bir yıl) bu aşamada en sık karşılaşılan risktir.
5. Yargılamada tanık, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın durumu ve değeri belirlenir.
6. Kesinleşen karar, niteliğine göre tapu müdürlüğünde tescil ya da icra dairesinde tahliye veya tahsil yoluyla uygulanır.

| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme | Dava öncesi arabuluculuk | Dayanak |
| --- | --- | --- | --- |
| Kira (tespit, tahliye, kira alacağı) | Sulh hukuk | Şart (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) | HMK m.4; 6325 m.18/B |
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk | Şart | HMK m.4; 6325 m.18/B |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Sulh hukuk | Şart | KMK m.33; 6325 m.18/B |
| Tapu iptal ve tescil | Asliye hukuk | Kanunda dava şartı olarak sayılmamış | HMK m.2, m.12; TMK m.1025 |
| Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil | Asliye hukuk (yalnız zilyetliğin korunmasında sulh hukuk) | Kanunda dava şartı olarak sayılmamış; komşu hakkından doğan uyuşmazlıkta şart | HMK m.2, m.4; TMK m.683; 6325 m.18/B |
| Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil | Asliye hukuk | Kanunda dava şartı olarak sayılmamış | 2942 m.10 |

## Gayrimenkul avukatı ücreti nasıl belirlenir?

Gayrimenkul avukatının ücreti, avukat ile müvekkil arasındaki ücret sözleşmesiyle belirlenir ve avukatlık asgari ücret tarifesinin altında kararlaştırılamaz (Avukatlık Kanunu m.164). Kanun, dava ya da hükmolunacak şeyin değerinin yüzde yirmi beşini aşmamak üzere bir yüzdenin ücret olarak kararlaştırılmasına da izin verir; ancak dava konusu para dışındaki mal ve haklardan bir kısmının aynen avukata ait olacağı kararlaştırılamaz. Tapu iptal, ortaklığın giderilmesi ya da kira tespit davasının ücreti, taşınmazın değerine, davanın türüne ve yargılamanın kapsamına göre değiştiği için ücret, dosya incelendikten sonra yazılı olarak bildirilir. Davanın harç ve masraflarını öngörmek için [dava harcı hesaplama aracımızdan](/dava-harci-hesaplama-araci-2026/) yararlanabilirsiniz.

## Büromuz ve iletişim

YBS Hukuk Bürosu, Av. Yakup Buğrahan SEVDİ yönetiminde Seyhan, Adana'da çalışır ve Adana'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında kira, tapu, paylı mülkiyet ve kat mülkiyeti dosyalarını yürütür. Adana en iyi gayrimenkul avukatı ya da Adana en iyi emlak avukatı nasıl seçilir sorusunun cevabı tek bir isim değil, doğrulanabilir ölçütlerdir; Adana en iyi kira avukatı ya da Adana en iyi tapu avukatı arayan biri de aynı ölçütlere bakmalıdır. Bu ölçütler; avukatın Adana Barosu kaydı, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde dosya takibi, kanundaki hak düşürücü süreleri ilk görüşmede açıkça söylemesi ve ücreti yazılı olarak bildirmesidir. Avukatımızın mesleki geçmişi [Av. Yakup Buğrahan SEVDİ profil sayfasında](/avukat/yakup-bugrahan-sevdi/), adres ve ulaşım bilgileri [iletişim sayfamızda](/adana-avukat-iletisim-bilgileri/) yer alır. Telefon ve WhatsApp hattımız 0507 007 0 927 numarasıyla 7/24 açıktır; e-posta adresimiz destek@ybshukuk.com.tr, adresimiz Yenibaraj Mah. Bülent Angın Bulvarı Tamer Apt. No:42 Kat:7 D:19 Seyhan/Adana'dır.

Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş yerine geçmez. Her taşınmaz uyuşmazlığı kendi belgeleri ve tarihleriyle değerlendirilmelidir.


## İlgili Sorular

**Adana'da gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?**

Kira tespiti ve tahliye, tapu iptal ve tescil, satış vaadi, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, önalım, kat mülkiyeti, kat karşılığı inşaat ve yabancıya taşınmaz satışı.

**Kira tespit davası ne zaman açılır?**

Her zaman açılabilir; yeni dönemden en geç otuz gün önce açılırsa ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp yeni dönem sonuna kadar açılırsa belirlenen kira yeni dönemin başından geçerli olur (TBK m.345).

**Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?**

En az otuz günlük yazılı süre (TBK m.315), iki haklı ihtar nedeniyle bir ay içinde dava (TBK m.352) ya da icra yolu.

**Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?**

Teslimden sonra yazılı verilmişse; taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra ya da dava (TBK m.352).

**Harici satış geçerli mi?**

Hayır, taşınmaz satışı resmi şekle bağlıdır (TBK m.237, TMK m.706).

**Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil birlikte istenir mi?**

İki talep aynı davada birlikte ileri sürülebilir; dayanakları TMK m.683 ve m.995.

**Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?**

Evet, dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4).

**Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir?**

Bir ay; her halde karar tarihinden altı ay (KMK m.33).

**Müteahhit binayı teslim etmezse ne olur?**

İşin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473).

**Yabancılar Türkiye'de ev alabilir mi?**

Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşları; ilçe özel mülkiyet alanının yüzde onu ve kişi başı otuz hektar sınırıyla (Tapu Kanunu m.35).

**Gayrimenkul avukatının ücreti ne kadar?**

Yazılı sözleşmeyle belirlenir, asgari ücret tarifesinin altında olamaz (Avukatlık Kanunu m.164).


## İletişim

- **Büro:** YBS Hukuk | Av. Yakup Buğrahan SEVDİ (Adana Barosu Sicil: 7899)
- **Adres:** Yenibaraj Mahallesi Bülent Angın Bulvarı Tamer Apartmanı No:42 K:7 D:19 Seyhan/Adana
- **Telefon:** 0507 007 0 927
- **Site:** https://www.ybshukuk.com.tr

---

*Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. YBS Hukuk Bürosu içeriğin yorumlanmasından doğacak süreçlerde sorumluluk kabul etmez.*