Gayrimenkul Hukuku Yargıtay Kararları

Gayrimenkul hukuku Yargıtay kararları arşivimiz; tapu iptali ve tescil, yolsuz tescil, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, kat mülkiyeti, önalım ve mirasçılar arasındaki paylaşma konularında yayımladığımız emsal kararları bir araya getirir. Her karar resmi tam metni okunarak künyesi, sonucu ve oy durumuyla özetlenmiştir.

Arşivdeki kararlar Yargıtay 1., 5. ve 7. Hukuk Dairelerine aittir. Karar sayfalarında künye, kısa özet, hüküm alıntısı ve mevzuat.adalet.gov.tr üzerindeki resmi tam metin bağlantısı yer alır. Aşağıdaki bölümler kararları konularına göre gruplar; her kararın hangi olayda ve hangi gerekçeyle verildiği ayrıca belirtilmiştir.

Gayrimenkul Hukuku Yargıtay Kararları Hangi Konuları Kapsıyor?

Taşınmaz uyuşmazlıkları tek bir davaya indirgenemez. Bir dosyada tapu kaydının kime ait olduğu tartışılırken, başka bir dosyada idarenin el koyduğu taşınmazın bedeli ya da apartmandaki bir değişikliğin kat maliklerinin rızasına bağlı olup olmadığı tartışılır. Arşivdeki kararların konu dağılımı şöyledir:

Tapu İptal ve Tescil Davası Yargıtay Kararları

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiasıyla açılır. Arşivdeki kararlarda bu dava, kamulaştırmadan vazgeçen idareye karşı, mirasçılar arasında ve mirası reddeden kişinin payı yönünden farklı olgularla karşımıza çıkar.

Yolsuz Tescil Yargıtay Kararları

Türk Medeni Kanunu m. 1025'e göre bir hak tapu siciline yolsuz olarak tescil edilmiş, bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları haklar ve tazminat istemleri saklıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.02.2026 tarihli, 2026/549 esas ve 2026/1154 karar sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, mirası reddeden kişinin payına ilişkin yolsuz tescil davası kayıt maliki yerine tapu müdürlüğüne karşı açılmıştı. Bölge adliye mahkemesi, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davasının kayıt maliki aleyhine açılması gerektiğini belirterek davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddi gerektiğini kabul etmiş, Yargıtay bu kararı oy birliğiyle onamıştır. Kamulaştırmadan vazgeçilen taşınmazda yolsuz tescil nedeniyle açılan dava ise aşağıda kamulaştırma başlığında yer alır.

Mirasçılar arasında zilyetlikle kazanma

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 02.04.2026 tarihli, 2025/6028 esas ve 2026/2589 karar sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, taşınmazların kök muristen intikal ettiği gözetilerek mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımının işlemeyeceği kabul edilmiş ve davacıların miras payı oranında tapu iptali ve tescile karar verilmiştir. Yargıtay bu kararı oy birliğiyle onamıştır. Kararın gerekçesi bölge adliye mahkemesine aittir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Yargıtay Kararları

Kamulaştırmadan vazgeçilen taşınmazda tapu iptali

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11.06.2025 tarihli, 2024/1679 esas ve 2025/2927 karar sayılı kararında idare, kamulaştırmadan vazgeçtiği halde taşınmazı kendi adına kayıtlı tutmaya devam etmişti. Bölge adliye mahkemesi, vazgeçme halinde idarenin tapuyu mal sahibine iade etmekle yükümlü olduğunu ve malikin yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabileceğini kabul ederek mirasçılar lehine hüküm kurmuştur. Yargıtay, idarenin süreye ilişkin itirazlarını yerinde görmeyerek bu kararı oy birliğiyle onamıştır.

Alıntı, Yargıtayın onadığı bölge adliye mahkemesi kararının gerekçesindendir ve kamulaştırmaya ilişkin gayrimenkul hukuku Yargıtay kararları içinde yolsuz tescil ile kamulaştırmayı birleştiren bir örnektir. Gerekçeye göre kamulaştırmadan vazgeçilmesine rağmen idare adına kayıtlı kalan tapu yolsuz tescil niteliğindedir ve malik ile mirasçıları tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bedeli

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 07.05.2025 tarihli, 2024/8379 esas ve 2025/7061 karar sayılı kararı, imar planında lise alanı olarak ayrılan bir arsaya ilişkindir. Daire, arsa niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal kıyaslamasıyla değer biçilmesini ve bedelin idareden tahsilini yerinde bulmuştur. Aynı kararda, istinaf aşamasında ileri sürülmeyen vekalet ücreti itirazının temyizde incelenemeyeceği de belirtilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atmada Emsal Kıyaslaması Nasıl Yapılır?

Aynı dosyada bölge adliye mahkemesi, emsal olarak dava tarihinden önce tapuda yapılmış ve özel nitelik taşımayan bir satışı esas almış, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazı mevki, konum, nitelik, yüzölçümü ve vergi değeri yönünden karşılaştırmıştır. Kamulaştırmasız el atma davasında bilirkişi raporu bu ölçütler bakımından denetlenmeli; emsalin satış tarihi, niteliği ve taşınmazla benzerliği rapor itirazında ayrı ayrı ele alınmalıdır. Kararda ayrıca istinaf aşamasında ileri sürülmeyen bir itirazın temyiz aşamasında incelenemeyeceği belirtildiği için itirazların istinaf dilekçesinde eksiksiz yazılması önem taşır.

Kat Mülkiyeti Yargıtay Kararları

Apartman ve sitelerdeki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, bir kat malikinin diğerlerinin rızasını almadan yaptığı değişikliklerden doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda açık bir kural koyar.

Ortak Alana Müdahale Yargıtay Kararları: Cam Balkon ve Eski Hale Getirme

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22.04.2025 tarihli, 2024/10743 esas ve 2025/6062 karar sayılı kararıyla onanan bölge adliye mahkemesi kararında, balkonun mimari projeye aykırı biçimde katlanır cam balkonla kapatılmasının eski hale getirilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Bölge adliye mahkemesi, onaylı mimari projeye uygun hareket etme yükümlülüğünün kamu düzeninden olduğunu ve davacının kendi bağımsız bölümünde benzer bir uygulama yapmış olmasının dava açmasına engel olmadığını belirtmiştir.

Gerekçe, projeye aykırılığın mahkemece kendiliğinden gözetileceğini ortaya koyar ve kat mülkiyetine ilişkin gayrimenkul hukuku Yargıtay kararları arasında sık başvurulan bir ilkeyi yansıtır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca kat malikleri arasındaki bu tür uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Önalım Hakkı Yargıtay Kararları ve Şufa Davası

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar için önalım hakkını kullanılabilir hale getirir. Önalım davalarında en çok tartışılan konulardan biri, davacının ödeyeceği bedelin hangi satış bedeli üzerinden belirleneceğidir.

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu m. 732'ye göre paydaşın taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satmasıyla kullanılabilir hale gelir. Kullanma süresi m. 733'te düzenlenir: satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Maddenin birinci fıkrası 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle değiştirilmiştir; yeni metne göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa Davası Yargıtay Kararları: Satış Bedelinin Belirlenmesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.04.2025 tarihli, 2025/1288 esas ve 2025/1819 karar sayılı kararında alıcı, dava açılmadan önce vergi dairesine başvurarak resmi senetteki satış bedelini pişmanlık bildirimiyle düzeltmişti. Daire, dava öncesinde yapılan bu düzeltmenin yok sayılmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını; ancak davacı düzeltilen bedelin gerçek olmadığını ileri sürdüğüne göre bu konudaki delillerin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiş ve resmi senetteki bedele göre verilen kararı bozmuştur. Kesinlik sınırı yönünden de düzeltilen bedel gözetilmediği için temyiz dilekçesini reddeden ek karar kaldırılmıştır.

Önalım Hakkının Dürüstlük Kuralına Aykırı Kullanılması

Önalım hakkı yasal bir hak olsa da Türk Medeni Kanunu m. 2'deki genel sınırın dışında kalmaz. Kanun bu sınırı iki cümleyle koyar:

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin incelediği bir dosyada paydaş, diğer paydaşın şirkete sattığı payı önalım hakkına dayanarak kendi adına tescil ettirmek istemiştir. Davalı şirket cevap dilekçesi vermemiştir. Kararın aktardığına göre ilk derece mahkemesinin ret gerekçesi şudur:

Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, Daire de temyiz itirazlarını yerinde görmeyerek kararı onamıştır. Dairenin kendi değerlendirmesi kısadır:

Bu karar dikkatle okunmalıdır. Dürüstlük kuralına aykırılık değerlendirmesi ilk derece mahkemesine aittir; Daire bu değerlendirmenin hangi olgulara dayandığını ayrıca açıklamadan onamıştır. Temyiz dilekçesinde payın davacının kardeşlerinin muvafakatiyle ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması şartıyla satıldığı ileri sürülmüştür; bunlar davacı tarafın beyanıdır, Dairenin tespiti değildir. Kararın taşıdığı ilke şudur: önalım hakkının kullanılması da TMK m. 2 denetimine tabidir ve somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Satışa önceden onay veren ya da satışın bir parçası olan paydaşın sonradan önalım davası açması bu tartışmanın tipik zeminidir; ancak her davada belirleyici olan, mahkemenin delillerle kurduğu olay örgüsüdür.

Önalım Hakkı Hangi Satışlarda Kullanılamaz?

Türk Medeni Kanunu m. 733/1, 24.12.2025 tarihinde 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Güncel metne göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Değişiklikten önce verilen gayrimenkul hukuku Yargıtay kararları okunurken satışın türü ve tarihi bu değişiklik gözetilerek değerlendirilmelidir.

Aynı maddenin dördüncü fıkrasına göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir.

Ortaklığın Giderilmesi Yargıtay Kararları

Türk Medeni Kanunu m. 698'e göre paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-b, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları sulh hukuk mahkemelerinin görevine bırakır.

Miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası ile mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesi birbirine yakın iki yoldur; paylaşma sözleşmesine ve tapuda yapılan taksime ilişkin kararlar aşağıdaki başlıkta yer alır. Dava dilekçesinin unsurları için miras hukuku örnek dilekçeleri sayfamıza bakabilirsiniz.

Mirasçılar Arasında Paylaşma ve Tapu Kararları

Miras kalan taşınmazların mirasçılar arasında paylaştırılması hem miras hukukunu hem de tapu sicilini ilgilendirir. Paylaşma sözleşmesinin şekli Türk Medeni Kanunu'nda ayrıca düzenlenmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.02.2025 tarihli, 2024/2030 esas ve 2025/450 karar sayılı kararıyla onanan kararda, paylaşma sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davası reddedilmişti. İlk derece mahkemesi, sözleşmedeki bazı imzaların aidiyetinin tespit edilemediğini ve taşınmazların paylaşıma göre kullanıldığının ispatlanamadığını belirtmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.05.2026 tarihli, 2025/5410 esas ve 2026/3822 karar sayılı kararıyla onanan kararda ise mirasçıların tapuda yaptığı taksim sözleşmesine muris muvazaası içtihadının uygulanamayacağı ve üçüncü kişilerden alınan taşınmazlarda ispat yükünün davacıda olduğu kabul edilerek dava reddedilmiştir. Mirasçılar arasındaki diğer tapu uyuşmazlıkları için miras hukuku Yargıtay kararları sayfamıza ve muris muvazaası nedeniyle tapu iptali makalemize bakabilirsiniz.

Ecrimisil Yargıtay Kararları ve Haksız İşgal Tazminatı

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. İyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu Türk Medeni Kanunu m. 995'te şöyle düzenlenir:

Ecrimisil istemi çoğu zaman elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) ve taşan yapının kaldırılması (kal) talepleriyle aynı davada ileri sürülür. Kat mülkiyetinde ortak alana müdahaleye ilişkin karar yukarıdaki kat mülkiyeti başlığındadır.

Malikin bu iki talebinin dayanağı Türk Medeni Kanunu m. 683'tür:

Komşu parsele taşan yapılarda davalı çoğu zaman Türk Medeni Kanunu m. 725'e dayanır. Bu madde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişiye belirli şartlarla irtifak hakkı ya da mülkiyetin devrini isteme imkanı tanır:

Taşkın Yapıda Elatmanın Önlenmesi, Kal ve Ecrimisil Birlikte İstendiğinde

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin incelediği ilk dosyada, komşu parseldeki binanın bir bölümü fen bilirkişisinin krokisinde gösterilen alanda davacının taşınmazına taşmıştı. İlk derece mahkemesi, bozmaya uyduktan sonra taşan kısım yönünden müdahalenin men'ine, taşan bölümün kaldırılmasına ve tecavüzlü kısım için ecrimisile hükmetmiş, taşması bulunmayan diğer parsel yönünden davayı reddetmiştir. Davalılardan biri temyizde taşkın yapı için irtifak hakkı ya da mülkiyet devri şartlarının oluştuğunu ileri sürmüş; Daire bu itiraz dahil sair temyiz itirazlarını yerinde görmemiştir. Daire kararı yalnız yargılama giderleri yönünden düzeltmiştir:

Kararın uygulamaya dönük iki dersi vardır. Birincisi, birden fazla parsel malikine karşı açılan elatmanın önlenmesi davasında dava bir parsel yönünden reddedilirse, o parselin malikine yargılama gideri yükletilemez; vekalet ücretine hükmedilen bentlerde de bu kalem harç ya da yargılama gideri diye yazılamaz. İkincisi, ilk derece mahkemesi ecrimisil miktarını Yargıtay ilamıyla oluşan kazanılmış hakkı da dikkate alarak belirlemiştir; Daire ecrimisilin nasıl hesaplanacağına ilişkin ayrı bir gerekçe yazmamıştır. Bu nedenle karar ecrimisil hesabı için değil, kısmen kabul edilen taşkın yapı davalarında hüküm fıkrasının kuruluşu için yol göstericidir. Kararda 1086 sayılı Kanun m. 440/1 uyarınca karar düzeltme yolunun açık olduğu yazılıdır.

Muvafakate Dayalı Uzun Kullanımda Ecrimisil Talebinin Reddi

Aynı Dairenin incelediği ikinci dosyada, bir sitenin kat malikleri adına yönetici, komşu parseldeki caminin ve çevresinin site arsasının yaklaşık 436 metrekarelik bölümüne taştığını ileri sürmüş; elatmanın önlenmesi, eski hale getirme ve beş yıllık ecrimisil istemiştir. İlk derece mahkemesi elatmanın önlenmesi talebini taşkın yapının bulunduğu parselin maliki yönünden kabul etmiş, ecrimisil talebini ise reddetmiştir. Kararda aktarılan ilk derece gerekçesi şöyledir:

Davacı temyizde çaplı taşınmaza tecavüzde iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini ve müdahalenin men'i ile ecrimisilin reddi arasında çelişki bulunduğunu ileri sürmüştür. Daire davacının bütün temyiz itirazlarını reddetmiş, kendi gerekçesini ise yalnız harç konusuna ayırmıştır:

İki karar birlikte okunduğunda ecrimisil yönünden sonuç farkının kaynağı görülür. İlk dosyada taşan bina için ecrimisil kabul edilmiş ve onanmıştır. İkinci dosyada ise ilk derece mahkemesi, yapının uzun yıllar itirazsız kullanıldığını, kullanıma muvafakat edilmediğini bildiren bir ihtar bulunmadığını ve bu nedenle davalının kötüniyetinden söz edilemeyeceğini esas almıştır. Uygulamadaki karşılığı açıktır: taşınmazı başkasının kullandığını öğrenen malik, ileride ecrimisil isteyecekse kullanıma rızası olmadığını gecikmeden ve ispatlanabilir biçimde, örneğin noter ihtarnamesiyle bildirmelidir. Ecrimisil reddine ilişkin bu gerekçenin ilk derece mahkemesine ait olduğu, Dairenin bu konuda ayrı bir ilke cümlesi kurmadığı da not edilmelidir.

Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Taşınmaz davalarında görev, davanın türüne göre değişir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/1'e göre malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları bu genel kurala tabidir.

Aynı Kanunun 4. maddesi ise bazı davaları değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerine bırakır: İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar ve yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davalar.

Aşağıdaki tablo, bu sayfadaki gayrimenkul hukuku Yargıtay kararlarına konu davalarda görevli mahkemeyi ve dayanağını özetler.

Gayrimenkul Kararları Okunurken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Kararın sonucu: onama, bozma ya da kaldırma kararı, emsal değerini doğrudan etkiler.
• Gerekçenin kime ait olduğu: Yargıtay'ın onadığı kararlarda ayrıntılı gerekçe çoğu zaman bölge adliye mahkemesine ya da ilk derece mahkemesine aittir.
• Olay farkı: imar durumu, tapu kaydının kimin adına olduğu ve satış bedelinin nasıl belirlendiği gibi olgular sonucu değiştirebilir.
• Oy durumu ve kesinlik: oy birliği ya da oy çokluğu ile kararın kesin olup olmadığı karar sayfasında ayrıca belirtilir.
• Güncellik: dairenin sonraki kararlarında görüşünü değiştirip değiştirmediği ayrıca denetlenmelidir.